No momento em que se toma a decisão de investir em um fundo de investimento imobiliário (FII) dúvidas surgem, dentre elas, as principais são: Como escolher? Onde comprar? É seguro? No texto de hoje, vamos falar um pouco sobre como é o processo para se investir neste ativo.
A escolha de um fundo conta com o estudo em sites de pesquisa, casas de “research”, entre outros; e por meio da análise de seus indicadores você terá sua tomada de decisão sobre em qual fundo investir. Com o estudo de possíveis fundos a serem comprados, para realmente ter o ato da compra é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores, podendo, claro, escolher a corretora que mais se identifica, considerando taxas de corretagem, aparência do “Home Broker”, entre outros fatores. Já cadastrado na corretora basta direcionar-se até o Home Broker efetuar a escolha do FII e realizar a ordem de compra, lembrando que os fundos têm código específico de “ticker”, por exemplo, XXXX11.
Mas antes de investir em um fundo imobiliário, como já foi dito, é importante conhecer e entender alguns indicadores desse ativo. Para tal, o investidor deve propor-se a renunciar um pouco de seu tempo e destiná-lo a adquirir conhecimento, já que os indicadores de fundos imobiliários são essenciais na hora de fazer uma análise e decidir, se vale a pena ou não, investir em determinado ativo. Portanto, é de suma relevância que se conheça os indicadores dos fundos imobiliários pelo fato de muitos investidores olharem apenas a rentabilidade, esquecendo de considerar outros aspectos que serão cruciais no longo prazo.
Pensando nessa situação, separamos alguns indicadores relevantes para esse investimento. Sendo eles:
Vacância
A taxa de vacância representa qual o percentual de um empreendimento encontra-se vago. É uma métrica muito importante para a avaliação de FIIs. Quanto maior a vacância, pior para o FII.
Esse dado está ligado diretamente à qualidade do ativo e também à capacidade do fundo em pagar seus rendimentos, pois, se o imóvel estiver vago não estará gerando renda com aluguel. Esse indicador, em imóveis bons, bem geridos e bem localizados, normalmente é bem menor que o do mercado em geral.
Por isso, é fundamental a avaliação tanto da vacância atual quanto da histórica. Pois, ao avaliarmos a vacância do imóvel por longos períodos, podemos verificar a resiliência do imóvel tanto em períodos em que o mercado está favorável, quanto em períodos mais adversos.
“Dividend Yield” (DY)
É muito importante saber avaliar e verificar o dividend yield de um fundo. Pois, ele mostra seu retorno de dividendos anual. Assim, dá para entender se o fundo está pagando um retorno adequado. Em teoria, quanto maior o DY, melhor o FII para o investidor.
No entanto, o dividend yield não deve ser avaliado isoladamente e nem ser a única métrica a ser seguida pelo investidor. Isso porque muitos fundos imobiliários possuem DY altos, mas sem consistência. Um exemplo são os fundos que possuem Renda Mínima Garantida, que é um dividendo com prazo de validade.
Agora, para calcular o DY, basta o investidor somar todos os dividendos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses. Depois disso, é só dividir pela cotação atual do fundo. E para concluir, multiplique por 10 e então o investidor obtém o Dividend Yield dos últimos 12 meses.
“Cap Rate”
O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido, por isso, sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.
Pense em um valor que representa a porcentagem da renda anual gerada através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 500 mil, e que é alugado por R$ 5 mil mensais, tendo no final do ano arrecadado R$ 60 mil, tem um cap rate de 12%.
cap rate = ((R$ 5000 X 12 meses) / R$ 500 000) X 100 = 12%
Falando em linhas gerais, quanto maior o cap rate, melhor. Porém, deve-se considerar qual a taxa básica de juros vigente no país no momento do cálculo. No exemplo que demos anteriormente, o cap rate foi de 12% ao ano, sendo que a taxa básica de juros no Brasil atualmente gira em torno de 2%, ou seja, pelo menos no papel, trataria-se de um bom investimento. Mas, se para o mesmo cap rate de 12%, a taxa de juros fosse de 15%, já não seria tão interessante realizar esse investimento devido ao maior risco atrelado.
Agora que você já está mais inteirado sobre os FII’s, conta pra gente, qual era sua dúvida ou se ainda tem alguma, se está pensando em investir neste ativo ou se já investe e se conhecia os indicadores que foram mostrados no texto. Não deixe de conferir o nosso Instagram @bullfinanceufes e o nosso site, cujo link se encontra na bio do nosso perfil.
Fontes:
https://bit.ly/3rkH2EQ
https://bit.ly/31d1hdd
https://bit.ly/3ciRd8R
https://bit.ly/3rsbPjr
https://bit.ly/2QCxoAY
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